Ανακαίνιση Κατοικίας

Άδεια ανακαίνισης και άδεια νέας κατασκευής.

Εκείνο που καταρχήν θα πρέπει να προσεχθεί πριν την οποιαδήποτε έναρξη εργασιών είναι η νομιμότητα των εργασιών που σημαίνει δήλωση σε Πολεοδομία και ΙΚΑ.
Στην Πολεοδομία υπάρχει η δυνατότητα να μην δηλωθεί η ανακαίνιση  εάν και εφόσον αφορά εργασίες που δεν χρειάζονται άδεια και ορίζονται από την απόφαση 5219/04.
Στην περίπτωση που περιλαμβάνεται όμως γκρέμισμα οποιουδήποτε τοίχου χρειάζεται άδεια από την πολεοδομία . Για την αίτηση χρειάζεται αντίγραφο σχεδίων από πολεοδομία (κάτοψη και ξυλότυπος) και τεχνική έκθεση από τον μηχανικό του έργου.

Για την ανακαίνιση:εφόσον έχουμε υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις χρειαζόμαστε κανονική άδεια και όχι αδεια μικρής κλίμακας
εκτός βέβαια εάν δεν περιγράψουμε όλες τις εργασίες
Σε περίπτωση που είμαστε ενοικιαστές αρκεί να έχουμε την Υ.Δ. του ιδιοκτήτη πως επιτρέπει τις συγκεκριμένες εργασίες
Επίσης απαιτείται Υ.Δ. από τον ιδιοκτήτη πως δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές

Χρειαζόμαστε  εγκεκριμένο αντίγραφο της κάτοψης από το αρχείο της πολεοδομίας
και νέα κάτοψη της πρότασης με τεχνική έκθεση καθώς και εγκεκριμένο φωτοαντίγραφο Τοπογραφικού ή βεβαίωση κτηματολογίου.Πρέπει να φροντίσουμε να έχουμε 2 εξωτερικές φωτογραφίες χωρίς να φαίνονται AC ή τέντες, σε περίπτωση που μας ζητηθούν
Επίσης χρειαζόμαστε άδεια από το δήμο ή και την τροχαία για την χρήση κάδου στο πεζοδρόμιο.
Ένσημα ΙΚΑ απαιτούνται και σε κάποιες περιπτώσεις ανακαίνισης , ανακατασκευής όταν έχουμε εξωτερικές εργασίες με άδεια μικρής κλίμακος.

Για την κατασκευή:το Άρθρο 22: Οικοδομικές άδειες - Αυθαίρετες κατασκευές
1. Για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης εντός ή εκτός οικισμού απαιτείται οικοδομική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Τέτοιες εργασίες είναι ιδίως οι εκσκαφές και επιχωματώσεις, η ακόμη εγκατάσταση ικριωμάτων, η ανέγερση, επισκευή, διαρρύθμιση και κατεδάφιση κτιρίων και των παραρτημάτων τους. Η οικοδομική άδεια κτιρίου ή εγκατάστασης θεωρείται ότι περιλαμβάνει τη διαμόρφωση του εδάφους, τις αναγκαίες εκσκαφές για τη θεμελίωση του κτιρίου ή της εγκατάστασης, καθώς και την κατασκευή περιφραγμάτων, βόθρων και υπόγειων δεξαμενών ύδατος.Με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 9 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 (ΦΕΚ 4) και του άρθρου 4 του παρόντος δεν απαιτείται άδειαγια εσωτερικούς χρωματισμούς ή για εξωτερικούς χρωματισμούς όταν δεν γίνεται χρήση ικριωμάτων, για μικρές εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν θίγουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου ή την εμφάνισή του, για επισκευές δαπέδου, για επισκευές, διασκευές ή συμπληρώσεις των εγκαταστάσεων και αγωγών των κτιρίων, για μικρές επισκευές θυρών, παραθύρων, στεγών δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων και γενικά για μικρές και μεμονωμένες επισκευές για λόγους χρήσης, υγιεινής και προστασίας των κτιρίων.

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΕΚΔΟΣΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ

Ταδικαιολογητικάπου απαιτούνται για την έκδοση οικοδομικής αδείας είναι τα εξής:

• Αίτηση ιδιοκτήτη (ειδικό έντυπο)
• Δηλώσεις αναθέσεως και αναλήψεως μελέτης επιβλέψεως οικοδομικών εργασιών,
• Τεχνικές εκθέσεις και προϋπολογισμός (ειδικό έντυπο) Αρχιτεκτονική και στατική μελέτη,
• Μελέτες θερμομόνωσης, ύδρευσης ? αποχέτευσης,
• Μελέτη πυροπροστασίας και έγκριση της από την πυροσβεστική υπηρεσία, εφόσον απαιτείται
• Μελέτη καυσίμου (φυσικού ) αερίου, όπου απαιτείται,
• Συμβολαιογραφική δήλωση για δέσμευση χώρου στάθμευσης, όπου αυτό είναι απαραίτητο,
• Υδραυλική μελέτη (ύδρευση ? αποχέτευση) για κτίριο όγκου μεγαλύτερου των 800 κυβ. μετρ . συνολικά ή περισσότερων από ένα ορόφους,
• Μελέτη εγκαταστάσεων (όλες Μ/Η μελέτες ) για κτίριο επιφάνειας μεγαλύτερου των 300τ.μ. που περιλαμβάνονται στο Δ .Δόμησης (δηλ. δεν περιλαμβάνονται το υπόγειο και η πυλωτή) και συνολικού όγκου μεγαλύτερου των 1300 κυβ. μετρ. ή περισσότερων των 3 ορόφων
• Υψόμετρο δήμου ή κοινότητας για εντός σχεδίου πόλεως οικοδομές,
• Έγκριση αρχαιολογίας για οικοδομές που ανεγείρονται σε χώρους ελεγχόμενους από το υπουργείο Πολιτισμού,
• Έγκριση ΔΕΗ για οικοδομές όγκου άνω των 2500κ.μ.
• Βεβαίωση δασαρχείου για οικοδομές εκτός σχεδίου πόλεως,
• Τίτλοι κυριότητας για οικόπεδα ή γήπεδα τα οποία είναι άρτια κατά παρέκκλιση,
• Εγκρίσεις διαφόρων φορέων ( βιομηχανίας, συγκοινωνιών, ΕΟΤ ), αναλόγως με τη χρήση των κτιρίων,
• Απόδειξη προκατάθεσης αμοιβής μελέτης από Εθνική Τράπεζα,
• Άδειες όλων των υφισταμένων κτισμάτων όταν πρόκειται για προσθήκες ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο από το οποίο αποδεικνύεται η νομιμότητα τους,
• Δήλωση αντοχής στις περιπτώσεις προσθήκης με το σχετικό ξυλότυπο ή και με μελέτη αν χρειάζεται, η οποία θα υπογράφεται από δύο πολιτικούς μηχανικούς,
• Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας (υποθηκοφυλακείο),
• Φορολογική ενημερότητα του ιδιοκτήτη,
• Βεβαίωση ΤΣΜΕΔΕ και ΤΕΕ για τις αμοιβές μηχανικών.

Συμπληρωματικά στοιχεία για ειδικά κτίρια:

Πέραν των προαναφερθέντων δικαιολογητικών και προκειμένου για τηνέκδοση αδείαςγια ειδικά κτίρια απαιτούνται τα εξής συμπληρωματικά στοιχεία, αναλόγως της χρήσεως του κτιρίου :

Κτίρια κινηματογράφων και θεάτρων:
Εγκεκριμένα σχέδια από την επιτροπή ασφαλείας κινηματογράφων καθώς και άδεια εγκατάστασης από την αρμόδια κατά τον νομό υπηρεσία.

Κτίρια σταθμών αυτοκινήτων:
Εγκρίσεις από την αρμόδια διεύθυνση μεταφορών του υπουργείου Μεταφορών, από το υπουργείο Βιομηχανίας για τυχόν υπάρχουσα βιομηχανική εγκατάσταση και έγκριση της διεύθυνσης οικισμού για τυχόν πολεοδομικές παρεκκλίσεις,

Κτίρια βιομηχανικά και βιοτεχνικά:
Έγκριση του Υπουργείου Ανάπτυξης προκειμένου για προσθήκες σε εργοστάσια, απόφαση της γενικής διεύθυνσης πολιτικής άμυνας για την κατασκευή ή μη καταφυγίου και έγκριση της διεύθυνσης οικισμού για τυχόν πολεοδομικές παρεκκλίσεις,

Κτίρια πτηνοτροφείων, στάβλων, βουστασίων και παρεμφερών εγκαταστάσεων:
Έγκριση του υπουργείου Υγείας με θεώρηση τοπογραφικού διαγράμματος και να τηρούνται οι προβλεπόμενες αποστάσεις από κατοικημένες περιοχές,

Κτίρια νοσοκομείων, κλινικών:
Εγκρίσεις του υπουργείου Υγείας,

Αθλητικές εγκαταστάσεις:
Απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Γενικής Γραμματείας Αθλητισμού,

Κτίρια εκπαιδευτηρίων κλπ.:
Έγκριση του υπουργείου Παιδείας και της διεύθυνσης οικισμού προκειμένου για παρεκκλίσεις,

Κτίρια ξενοδοχείων, ξενώνων, μοτέλ κλπ.:
Έγκριση του ΕΟΤ και της διεύθυνσης οικισμού προκειμένου για παρεκκλίσεις,

Οικοδομές σε προσφυγικούς οικισμούς:
Έγκριση του υπουργείου Κοινωνικών Υπηρεσιών, η οποία θα συνοδεύεται από το παραχωρητήριο.

Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής σε χώρους οικοδομήσιμους οι οποίοι, όμως έχουν χαρακτηρισθεί για άλλο σκοπό, πριν χορηγηθεί η άδεια ερωτάται ο αντίστοιχος φορέας που έχει δεσμεύσει το οικόπεδο, ο οποίος εντός τακτής προθεσμίας θα πρέπει να το απαλλοτριώσει, άλλως πρέπει να χορηγηθεί η άδεια.

Τα στάδια ανακαίνισης και κατασκευής.

 Σήμερα, θα επιχειρήσουμε, μια λεπτομερή αναφορά στα περίπου, είκοσι στάδια εργασιών μιας γενικής ανακαίνισης, όπως τα περιγράφουμε ως ενέργειες (αναλόγως του είδους των εργασιών δηλαδή). Η άποψη μας αποτυπώνεται μέσα από την εμπειρία που έχουμε ωςτεχνικό γραφείο, αν θέλετε αλλιώς μέσα από την μητρική εταιρίαΔημιουργών Τέχνημα,εμπειρία που απέκτησα και μετέφερα και στην ανακαίνιση σπίτι.

Προσωπικά, ως διακοσμήτρια εσωτερικών χώρων, όλα όσα έζησα από τιςανακαινίσεις σπιτιών, από τιςνέες κατασκευέςκαι τιςαναπαλαιώσεις κτηρίων,όπου η συμμετοχή μου, ήταν καθολική και σε όλα τα στάδια των κατασκευών, σχημάτισα την άποψη ότι όλα, μα όλα πρέπει να έχουν πιστότητα και σειρά που πολλές φορές πρέπει αυτή η σειρά να είναι αυστηρή, σίγουρα νοικοκυρεμένη και από εκεί και πέρα παίζουν ρόλο και πολλά άλλα, όπως είναι η γνώση, η αγάπη για το αντικείμενο που ασχολείσαι κ. α.

Όλα όσα θα αναγνώστε παρακάτω, αφορούν έργα με τον χαρακτηρισμό : α)Γενική ανακαίνιση σπιτιούμε αλλαγές σε δομικά στοιχεία και κύριες μετατροπές σε όψεις κ.λ.π.  β)Νέα κατασκευή σπιτιού? κτηρίου.

Γενικές παράμετροι, γενικής ανακαίνισης σπιτιούηνέας κατασκευής.
Θα ξεκινήσουμε, λοιπόν, με την αναφορά σε κάποιες γενικές παραμέτρους που πρέπει να πληρούνται, να τηρούνται και πιο συγκεκριμένα, είναι όλα αυτά που πρέπει να τηρήσει κάποιος ιδιοκτήτης, που πρόκειται να προβεί σε μία νέαγενική ανακαίνισηη νέακατασκευή κτηρίουκαι αυτά είναι τα εξής:

Το έργο απαραίτητα, να δοθεί με επιστασία σε έμπειρο μηχανικό, η εργοδηγό τεχνικών έργων, πολύ σημαντική ενέργεια κατά την γνώμη μου, ενέργεια τακτικής που θα μόνο κέρδος θα σας φέρει.
Να έχουν εκπονηθεί τα τελικά σχέδια εφαρμογής, πριν από την έναρξη του έργου ολικής ανακαίνισης η κατασκευής, οι καλοί λογαριασμοί κάνουν τους καλούς φίλους.
Να αποφεύγονται οι όποιες αλλαγές, που θα επιβαρύνουν το κόστος του έργου, εκτός από τις όποιες, ελάχιστες απρόβλεπτες δαπάνες ανάγκης, που μπορεί να προκύψουν, σε κάθε περίπτωση αυτές θα πρέπει να είναι πολύ λίγες.
Όχι σε επεμβάσεις - παρεμβάσεις, που μπορεί να εμπίπτουν στον κώδικα πολεοδομικής νομοθεσίας η να είναι αλλαγές που διαφέρουν από τα δηλωθέν πολεοδομικά σχέδια, οι οποίες αυτές αλλαγές να θυμάστε ότι, στις περισσότερες περιπτώσεις, έχουν αμφισβητούμενο αποτέλεσμα και συνήθως καταλήγουν σε καθυστερήσεις, η στην επιβολή προστίμων και σε προβλήματα γειτνίασης.
Ιδιωτικά συμφωνητικά με τους υπεργολάβους, να θυμάστε ότι πρέπει να αναφέρονται οι υποχρεώσεις τους, με συγκεκριμένες χρονικές δεσμεύσεις και κριτήρια παραλαβής του έργου.
Ειδικευμένα συνεργεία, ξεχάστε τους γνωστούς και τους συγγενείς, ξεχάστε τον κυρ - Μήτσο της γειτονιάς, εκτός εάν αποδεδειγμένα είναι τυπικοί και αποδεδειγμένοι επαγγελματίες.
Αξιόπιστοι, προμηθευτές που σας προσφέρουν υλικά και προϊόντα απο αναγνωρισμένες εταιρείες.
Πιστοποιητικά υλικών, όπου και για όποια υλικά είναι δυνατόν, "το φθηνό το κρέας το τρώνε οι σκύλοι" λέει ο λαός μας.
Σωστή ? κατάλληλη επιλογή όλων των υλικών, ακόμη και στις επιμέρους λεπτομέρειες της ανακαίνισης - κατασκευής, γιατί; Μα γιατί με αυτό τον τρόπο οδηγούμαστε σε πολύ καλύτερο αποτέλεσμα, χωρίς σημαντική επιβάρυνση του τελικού κόστους.
Όχι συμβουλές από μη ειδικούς, στην Ελλάδα παρατηρείται το φαινόμενο των "ειδικών" σε όλα τα επίπεδα, τα ξέρουμε όλοι, όλα και τα ξέρουμε καλά.
Αξιολόγηση των οικονομικών προσφορών, προσοχή, βάσει όμως των τεχνικών χαρακτηριστικών σε συσχέτιση με άλλες προσφορές και αυτό, όχι μόνο για λόγους επιλογής που έχουν να κάνουν με την τελική τιμή, αλλά και για λόγους σωστής αξιολόγησης. Να θυμάστε ότι η μικρότερη τιμή, δεν σημαίνει πάντα ότι είναι και φθηνότερη, ως προς μία αξιόπιστη κατασκευή, αφού μια κακότεχνη κατασκευή, θα σας κοστίζει περισσότερο, δηλαδή ίσως και πολύ περισσότερο από αυτό που θα πιστεύετε, για πολλούς λόγους, π.χ. με την επισκευή κακοτεχνιών.
Το κριτήριο του κόστους έργου, πρέπει κατά την γνώμη μας, να μην αποτελεί ΑΠΟ ΜΟΝΟ του, καθοριστικό παράγοντα επιλογής, να θυμάστε ότι μία καλή ανακαίνιση η μια καλή κατασκευή, υπολογίζετε και με την όποια συντήρηση βάση της ποιότητας του έργου, (π.χ. καλύτερης ποιότητας χρώματα σημαίνει λιγότερες φορές βάψιμο).
Καθαρισμός και προετοιμασία του χώρου του εργοταξίου, πριν από κάθε νέα φάση εργασιών, εμείς προσωπικά δεν αντέχουμε την τσαπατσουλιά, μην συμβιβαστείτε και εσείς.
Παρακολούθηση και συμπλήρωση των απαιτούμενων καταστάσεων, για την ασφάλιση των εργαζομένων εάν αυτό απαιτείται.
Συγκέντρωση των τιμολογίων των υλικών και των αποδείξεων παροχής υπηρεσιών, των υπεργολάβων που θα χρησιμοποιηθούν, στην περίπτωση της νέας κατασκευής θα απαιτηθεί για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου σας.

Ηλεκτρομηχανολογικά

Στα μικρά (η και στα μεγάλα) «μυστικά» που αφορούν στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, δηλαδή στη θέρμανση, στον κλιματισμό και στην ύδρευση ? αποχέτευση, να θυμάστε ότι ανήκουν στα ανελαστικά έξοδα, άρα και σε αυτά που δεν πρέπει να κάνετε εκπτώσεις, σε κάθε περίπτωση όμως ανήκουν στους τομείς έργου που απαιτούν προϊόντα μελέτης.
Η μελέτη εφαρμογής Η/Μ εγκαταστάσεων να καλύπτει τις απαιτήσεις του σπιτιού (και όχι την μελέτη της οικοδομικής άδειας που είναι «η ελάχιστα απαιτούμενη»), αφού σωστός σχεδιασμός και ακριβής εφαρμογή σημαίνει εργονομικό δίκτυο, λιγότερες απώλειες, αλλά και καλύτερος έλεγχος.
Να γίνονται οι απαιτούμενες δοκιμές σύμφωνα με τις τεχνικές οδηγίες (ΤΟΤΕΕ), προτού καλυφθεί το δίκτυο (σοφάδες, τσιμεντοκονίες δαπέδου),  και πριν από την παράδοση του έργου.
Χρήσης πιστοποιημένων και επώνυμων υλικών.

Σε ότι αφορά τιςηλεκτρολογικές εργασίες, επισημαίνουμε την αναγκαιότητα για:

Εφαρμογή του νέου προτύπου ΕΛΟΤ H D 384 για τις εσωτερικές ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις (με βάση και την σχετική Υπουργική Απόφαση).
Ελέγχου, όλων των κυκλωμάτων της εγκατάστασης.
Ασφάλειας των κυκλωμάτων. Κατά κανένα τρόπο δεν επιτρέπεται η διέλευση γυμνών καλωδίων και πάντα πρέπει να διέρχονται μέσα από πλαστικούς σωλήνες, ενώ ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στους ηλεκτρολογικούς πίνακες όσον αφορά την ισχύ που θα διαχειρίζονται, καθώς και στο περιβάλλον του χώρου εγκατάστασης που θα πραγματοποιηθούν, (π.χ. την ύπαρξη υγρασίας κ.λπ.).

Θέρμανση ? κλιματισμός.

Η εγκατάσταση πρέπει να γίνεται βάσει μελέτης και εφαρμογής, που είναι ιδιαίτερα απαραίτητη στην περίπτωση της θέρμανσης και διαφοροποιείται αρκετά από τη μελέτη της οικοδομικής άδειας. Ένας πρακτικός κανόνας είναι, καλύτερα ένα σπίτι μονωμένο σωστά και με μικρότερα σώματα, παρά ένα σπίτι «αμόνωτο» με μεγαλύτερα σώματα (και αυτό όχι μόνο για λόγους κατανάλωσης).
Τώρα, είναι πλέον απαραίτητη η ύπαρξη ξεχωριστού πίνακα διανομής για κάθε όροφο (ακόμα και στην περίπτωση της μονοκατοικίας), ώστε να εξασφαλιστεί ο «αυτοτελής έλεγχος» τρόπος σωλήνωσης (το ίδιο ισχύει και για τον πίνακα της ύδρευσης).
Στα κλειστά κυκλώματα, όπως αυτά της θέρμανσης, προσοχή, πρέπει να χρησιμοποιούνται σωλήνες με φράγμα οξυγόνου.
Σε περιπτώσεις προσθήκης ή ανακατασκευής παλαιότερων κατοικιών (όπου υπάρχει παλαιό δίκτυο, δηλαδή με σιδηροσωλήνες) πρέπει να τοποθετούνται διηλεκτρικοί συνδετήρες ανάμεσα στο παλιό και στο νέο, και αυτό για την αποφυγή οξειδώσεως του παλιού κυκλώματος.
Επειδή, τα τελευταία χρόνια έχουν κερδίσει έδαφος στις προτιμήσεις των ιδιοκτητών εναλλακτικοί τρόποι θέρμανσης - κλιματισμού, όπως η ενδοδαπέδια θέρμανση και το fan coil, πρέπει να δοθεί προσοχή στο μικροκλίμα της περιοχής όπου κατασκευάζεται το έργο σας καθώς και σε άλλες ειδικές κατασκευαστικές λεπτομέρειες.
Για την αποφυγή των μερεμετιών, πρέπει, πριν από τους σοβάδες, να προβλεφθεί η αποχέτευση των κλιματιστικών μονάδων, καλύτερη η πρόβλεψη και το να υπάρχουν οι προ ? εγκαταστάσεις, παρά να τις δημιουργήσετε αφότου κατοικείται στο σπίτι σας.
Το δίκτυο αποχέτευσης να ζητήσετε να έχει πολλά σημεία ελέγχου αλλά και απόφραξης.
Οι σωλήνες ύδρευσης να είναι σε κάθε περίπτωση πιστοποιημένες για πόσιμο νερό.
Γενικά το δίκτυο χρήσης του ζεστού νερού να είναι καλά μονωμένο.
Να υπάρχουν μειωτές πίεσης, όπου δηλαδή η πίεση του δικτύου είναι μεγάλη.

Αυτές, ήταν κάποιες βασικές οδηγίες, που πρέπει να ακολουθήσει ο εκάστοτε που πρόκειται να προβεί σε μία Γενική ανακαίνιση σπιτιού η σε μία νέα κατασκευή κτηρίου, η ακόμη και σε κάποιου είδους μεγάλη αναπαλαίωση κτιρίου, προκειμένου να πετύχει ένα σωστό ποιοτικά και λειτουργικά αποτέλεσμα, παράλληλα θα έχει σαφώς προσδιορισμένο κόστος κατασκευής.

Τμήμα Α2